Saiba as suas vantagens fiscais ao investir no imobiliário e fazer parte da Reabilitação Urbana
Como instrumento adicional de
estímulo às operações de requalificação urbana, incentivando os particulares a
uma intervenção mais activa no processo e ao estabelecimento de parcerias com
as entidades públicas, o Governo entendeu oportuno consagrar um conjunto de benefícios
fiscais.
PRINCIPAIS BENEFÍCIOS FISCAIS
1. IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRESCENTADO (IVA)
Às seguintes verbas aplica-se a
taxa reduzida de 6%:
• “Empreitadas de reabilitação
urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em
espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de
recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de
reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de
requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional”.
• “As empreitadas de reabilitação
de imóveis que, independentemente da localização, sejam contratadas directamente
pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), bem como as que
sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à
reabilitação de edifícios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente
pelo IHRU”.
(Consultar Lista I anexa ao
Código do IVA, na redacção em vigor)
2. IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI)
2.1. Estão isentos de IMI os prédios classificados como Monumentos Nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público, ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável.
(Consultar artigo 44.º do EBF)
2.2. Ficam isentos de IMI os
prédios urbanos objecto de reabilitação urbanística, pelo período de 2 anos a
contar do ano, inclusive, da emissão da respectiva licença camarária.
(Consultar artigo 45.º do EBF)
2.3. Ficam isentos de IMI os
prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados,
melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e
permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento
colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a 153.300€,
e que sejam efectivamente afectos a tal fim, no prazo de 6 meses após a
aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos,
salvo por motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser
apresentado pelos sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes
àquele prazo.
(Consultar números 1, 2, 4 e 5 do
artigo 46.º do EBF)
2.4. Ficam igualmente isentos de
IMI os prédios ou parte de prédios construídos de novo, ampliados, melhorados
ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, na
parte destinada a arrendamento para habitação, desde que reunidas as condições
legalmente exigidas, iniciando-se o período de isenção a partir da data da
celebração do primeiro contrato de arrendamento.
(Consultar números 1, 3, 4 e 5 do
artigo 46.º do EBF)
2.5. Os prédios urbanos objecto de
acções de reabilitação são passíveis de isenção de IMI por um período de 5 anos,
a contar do ano, inclusive da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser
renovada por um período adicional de 5 anos. As acções de reabilitação têm que
ter iniciado após 1 de Janeiro de 2008 e estar concluídas até 31 de Dezembro de
2020.
2.6. Os prédios urbanos têm de se localizar em Áreas de Reabilitação Urbana ou têm de ser prédios arrendados
passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e
seguintes do NRAU.
Esta isenção está dependente de
deliberação da Assembleia Municipal do respectivo município onde se insere o
prédio urbano.
(Consultar números 7, 19, 20, 21,
22 e 23 do artigo 71.º do EBF)
3.1. Ficam isentas de IMT as aquisições de prédios classificados como de Interesse Nacional, de Interesse Público ou de Interesse Municipal, nos termos da Lei n.º 107/2001, de 8 de Setembro.
[Consultar alínea g) do artigo
6.º do Código do IMT\]
3.2. Ficam isentas de IMT as
aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que,
no prazo de 2 anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as
respectivas obras.
(Consultar artigo 45.º do EBF)
3.3. São isentas de IMT as
aquisições de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio urbano destinado
exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão
onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área de Reabilitação
Urbana. As acções de reabilitação têm de ter iniciado após 1 de Janeiro de 2008
e estar concluídas até 31 de Dezembro de 2020. Os prédios urbanos têm de se
localizar em Áreas de Reabilitação Urbana ou têm de ser prédios arrendados
passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e
seguintes do NRAU. Esta isenção está dependente de deliberação da Assembleia
Municipal do respectivo município onde se insere o prédio urbano.
(Consultar números 8, 19, 20, 21,
22 e 23 do artigo 71.º do EBF)
4. IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO COLECTIVO (IRC)
Ficam isentos de IRC os
rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário
que operem de acordo com a legislação nacional, desde que se constituam entre 1
de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2013 e, pelo menos, 75% dos seus activos
sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação realizadas nas áreas de
reabilitação urbana.
(Consultar números 1 e 2 do
artigo 71.º do EBF)
5. IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO SINGULAR (IRS)
5.1. Os rendimentos respeitantes
a unidades de participação nos fundos de investimento referidos no número anterior,
pagos ou colocados à disposição dos respectivos titulares, quer seja por
distribuição ou mediante operação de resgate, são sujeitos a retenção na fonte
de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, exceptuando as situações referidas no EBF.
(Consultar n.º 2 do artigo 71.º
do EBF)
5.2. O saldo positivo entre as
mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de
participação nos fundos de investimento referidos no número anterior é
tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam sujeitos passivos de IRS
residentes em território português, que obtenham os rendimentos fora do âmbito
de uma actividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respectivo
englobamento.
(Consultar n.º 3 do artigo 71.º
do EBF)
5.3. São dedutíveis à colecta, até
ao limite de 500€, 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados
com a reabilitação de imóveis localizados em Área de Reabilitação Urbana e
recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação ou imóveis
arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos
27.º e seguintes do NRAU que sejam objecto de acções de reabilitação.
(Consultar n.º 4 do artigo 71.º
do EBF)
5.4. As mais-valias auferidas por
sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à
taxa autónoma de 6%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam
inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em Àrea de
Reabilitação Urbana, recuperados nos termos das respectivas estratégias de
reabilitação.
(Consultar n.º 5 do artigo 71.º
do EBF)
5.5. Os rendimentos prediais
auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são
tributadas à taxa de 6%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam
inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis situados em Área de
Reabilitação Urbana, recuperados nos termos das respectivas estratégias de
reabilitação ou imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas
nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU que sejam objecto de acções de
reabilitação.
(Consultar n.º 6 do artigo 71.º
do EBF)
6. FUNDOS E SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA ARRENDAMENTO
HABITACIONAL
A Lei do Orçamento de Estado para
2009 aprovou o regime especial aplicável aos Fundos de Investimento Imobiliário
para Arrendamento Habitacional (FIIAH) e às Sociedades de Investimento
Imobiliário para Arrendamento Habitacional (SIIAH), cujo regime tributário que
pode ser resumido da seguinte forma:
• Ficam isentos de IRC os rendimentos
obtidos por FIIAH constituídos entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de
2013
• Ficam isentos de IRC e IRS os
rendimentos respeitantes a unidades de participação nos FIIAH pagos ou
colocados à disposição dos respectivos titulares
• Ficam isentas de IRS as
mais-valias resultantes da transmissão de imóveis destinados à habitação
própria a favor dos FIIAH, que ocorra por força da conversão do direito de
propriedade desses imóveis num direito de arrendamento
• Ficam isentos de IMI, enquanto se mantiverem na carteira dos FIIAH, os prédios urbanos destinados ao arrendamento para habitação permanente que integrem o património dos FIIAH
• Ficam isentas de IMT:
- As aquisições e prédios urbanos
ou de fracções autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a
arrendamento para habitação permanente, pelos FIIAH
- As aquisições de prédios
urbanos ou de fracções autónomas de prédios urbanos destinados a habitação
própria e permanente, em resultado do exercício da opção de compra pelos
arrendatários dos imóveis que integram o património dos FIIAH
• Ficam isentos de imposto de
selo todos os actos praticados, desde que conexos com a transmissão dos prédios
urbanos destinados a habitação permanente que ocorra por força do direito de
propriedade desses imóveis num direito de arrendamento sobre os mesmos, bem
como com o exercício de opção de compra
• Relativamente às SIIAH, aplicar-se-á o regime aplicado aos FIIAH, com as devidas alterações
(Consultar números 1, 2, 3, 12,
14, 15 e 16 do artigo 71.º do EBF e artigos 102.º e seguintes do Orçamento do
Estado para 2009)
A Lei do Orçamento de Estado para
2014 veio alterar o n.º 1 do artigo 49.º do EBF, que passou a ter a seguinte
redacção:
“São reduzidas para metade as
taxas de imposto municipal sobre imóveis e de imposto municipal sobre as
transmissões onerosas de imóveis aplicáveis aos prédios integrados em fundos de
investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública, em fundos
de pensões e em fundos de poupança-reforma que se constituam e operem de acordo
com a legislação nacional.”
(Consultar o n.º 1 do artigo 49.º
do EBF e a Lei do Orçamento do Estado para 2014)
LEGISLAÇÃO DE REFERÊNCIA E ENQUADRAMENTO
A leitura da presente informação
não dispensa a consulta da legislação em vigor:
• Estatuto dos Benefícios
Fiscais, DL n.º 215/89, de 1 de Julho, na redacção em vigor (EBF)
• Lei n.º 83-C/2013, de 31 de
Dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2014
• Lei n.º 66-B/2012, de 31 de
Dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2013
• Lei n.º 64-B/2011, de 30 de
Dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2012
• Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro – Lei do Orçamento do Estado para 2009
• Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto.